Eine Klausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 22.08.2018 entschieden (Az.: VIII ZR 277/16).

Unrenovierte Wohnung bezogen – Mietvertrag enthielt Schönheitsreparatur-Klausel

Der Beklagte war von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung der Klägerin, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.

Vermieterin macht nach Auszug Malerkosten geltend

Am Ende der Mietzeit führte der Beklagte Schönheitsreparaturen durch, die die Klägerin als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb zu Kosten von 799,89 Euro nacharbeiten ließ. Wegen dieses Betrages begehrte die Klägerin – unter Verrechnung anderer zwischen den Parteien geltend gemachten Forderungen – Schadenersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Mieter verweist auf BGH-Rechtsprechung

Der Beklagte berief sich auf die Rechtsprechung des BGH, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Vermieterin führt Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieterin an

Die Klägerin hielt diese Rechtsprechung hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Beklagten und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene Renovierungsvereinbarung für nicht anwendbar. In dieser Vereinbarung hatte der Beklagte von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

LG: Wegen Vereinbarung renoviert übergebene Wohnung zu fingieren

Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich (AG Celle, BeckRS 2016, 132268 sowie LG Lüneburg, BeckRS 2016, 132269). Dabei stützte das LG seine Entscheidung auf die Erwägung, angesichts der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin sei es interessengerecht, den Beklagten so zu behandeln, als habe ihm die Klägerin die Mietsache im renovierten Zustand übergeben. Dagegen legte der Beklagte Revision ein.

BGH: Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam

Die Revision hatte Erfolg. Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Schönheitsreparatur-Klausel bei unrenoviert übergebener Wohnung nur bei angemessenem Ausgleich wirksam

Der BGH erläutert, dass nach seiner Rechtsprechung die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Fall einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhalte, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewähre, der ihn so stelle, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter ohne Einfluss auf Wirksamkeit der Klausel

Diese Grundsätze bleiben laut BGH auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung sei in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie könne deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen nehmen, insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.