Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung i.S.v. § 555b Nrn. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat. (Leitsatz des Gerichts)

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 216/14 (LG Halle), BeckRS 2015, 11871

Sachverhalt

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Halle. Die Klägerin will ihre Wohnungen einheitlich mit funkbetriebenen Rauchwarnmeldern ausstatten und kündigte der Beklagten deshalb Ende des Jahres 2012 an, Rauchwarnmelder im Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer sowie im Flur der Wohnung anbringen zu wollen. Die Beklagte berief sich darauf, die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet zu haben.

Die auf Duldung des Anbringens von Rauchwarnmeldern in den vorgenannten Räumlichkeiten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Rechtliche Wertung

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte trotz der von ihr vorgenommenen Ausstattung der Wohnung die Anbringung von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin zu dulden hat.

Der von der Klägerin geltend gemachte Duldungsanspruch stehe ihr gemäß §§ 555d Abs. 1, 555b Nr. 4 und 5 BGB bezüglich aller Räume unter dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu. Daneben ergebe sich der Duldungsanspruch jedenfalls für den Schlafraum, das Kinderzimmer und den Flur zusätzlich aus § 555d Abs. 1, 555b Nr. 6 BGB in Verbindung mit § 47 Abs. 4 BauO LSA unter dem Gesichtspunkt einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahme; offen bleiben könne, ob dies auch für das vom Wortlaut des § 47 Abs. 4 BauO LSA nicht erfasste Wohnzimmer gilt, etwa im Hinblick auf eine mögliche und dem Eigentümer nicht unbedingt bekannte Nutzung als Schlafraum.

Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führe regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Dies gelte insbesondere dann, wenn - wie hier - ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das auch für die Wohnung der Beklagten ausgehend von dem durch den von ihr selbst vorgenommenen Rauchwarnmeldereinbau erreichten Zustand zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Mit Recht habe das Berufungsgericht deshalb entschieden, dass sich die Klägerin nicht darauf verweisen lassen muss, die Wohnung der Beklagten mit Rücksicht darauf von der beabsichtigten Modernisierung auszunehmen, dass die Beklagte sie mit von ihr ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte (§ 555d Abs. 2 Satz 1 BGB) habe das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint.

Praxishinweis

Der BGH hat in zwei Entscheidungen (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 290/14, BeckRS 2015, 11757) geurteilt, dass der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern zu dulden hat, und zwar auch dann, wenn der Mieter bereits Rauchwarnmelder eingebaut hat.

Der Mieter muss die Installation von Rauchwarnmeldern, die gesetzlich vorgeschrieben ist gem. § 555b Nr. 6 BGB dulden. Soweit die Installation auf freiwilliger Basis erfolgt, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, die nach § 555b Nr. 5 BGB zu dulden ist; die insoweit entstehenden Kosten können auf den Mieter umgelegt werden (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 4.Auflage, § 556 BGB Rn. 100 zur Miete von Rauchwarnmeldern). In den Ländern Bayern (Neubau ab 01.01.2013; Art. 46 Abs. 4 BayBO), Nordrhein-Westfalen (Neubau ab 01.04.2013), Saarland (§ 46 Abs. 4 LBO Saarland) und Thüringen (§ 46 Abs. 4 ThürBO) müssen Neubauwohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. In folgenden Bundesländern besteht eine Nachrüstpflicht: Bayern zu erfüllen bis 31.12.2017 (Art. 46 Abs. 4 BayBO); Bremen zu erfüllen bis 31.12.2015 (§ 48 Abs. 4 BremLBO); Hamburg zu erfüllen bis 31.12.2010 (§ 45 Abs. 6 HBauO); Hessen zu erfüllen bis 31.12.2014 (§ 13 Abs. 5 HBO); Mecklenburg – Vorpommern zu erfüllen bis 31.12.2009 (§ 48 Abs. 4 LBauO M-V); Niedersachsen zu erfüllen bis 31.12.2015 (§ 44 Abs. 5 NBauO); Nordrhein-Westfalen (Bestand bis 30.12.2016, GV NRW 2013 Nr. 8 vom 28.3.2013, S. 142); Rheinland-Pfalz zu erfüllen bis 12.7.2012 (§ 44 Abs. 8 LBauO); Sachsen-Anhalt zu erfüllen bis 31.12.2015 (§ 47 Abs. 4 BauO LSA); Schleswig-Holstein zu erfüllen bis 31.12.2010 (§ 49 Abs. 4 BauO S-H).

Der BGH hatte bereits für das Wohnungseigentumsrecht entschieden, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen können, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht (BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11, NZM 2013, 512); weiter hat der BGH entschieden, dass Rauchwarnmelder, die auf Grund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, nicht im Sondereigentum stehen.