Das Landgericht Berlin hat mit einem am 13.10.2017 verkündeten Urteil den Mieterschutz bei Zahlungsrückstand gestärkt. Nach der Entscheidung könne ein Vermieter zwar seinem Mieter, der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befinde, fristlos kündigen. Wenn der Vermieter jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß kündige, sei diese hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet werde. Falle später die fristlose Kündigung, etwa in Folge Ausgleichs des Rückstandes, weg, könne die fristgemäße Kündigung auch nicht wieder aufleben. Mit dem Urteil ist die Kammer von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der andere Mietberufungskammern des LG Berlin bisher gefolgt sind, abgewichen (Az.: 66 S 90/17).

Kündigung nach Auffassung der Mieter unwirksam

Die klagenden Vermieter und der Hauptmieter des Rechtsstreits hatten im Juli 2004 einen Mietvertrag über eine rund 28 Quadratmeter große Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin-Wilhelmsruh abgeschlossen. Mit Schreiben vom 11.07.2016, dem Mieter drei Tage später zugegangen, kündigten die Vermieter den Mietvertrag fristlos mit sofortiger Wirkung und hilfsweise mit ordentlicher Frist zum 31.10.2016, da sich der Mieter mit einem Betrag von insgesamt 500,30 Euro für Juni und Juli 2016 im Rückstand befunden hatte. Am 19.07.2016 erhielten die Vermieter die Zahlung des offenen Restbetrages. Nach den gesetzlichen Mietvorschriften wurde dadurch die fristlose Kündigung unwirksam.

AG gab Vermietern im Wesentlichen Recht

Anfang November 2016 erhoben die Vermieter Räumungsklage und beriefen sich auf die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung vom 11.07.2016, die nach ihrer Ansicht den Mietvertrag zum 31.10.2016 beendet habe. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee gab den Vermietern im Wesentlichen Recht, errechnete allerdings das Ende des Mietvertrages erst für den 30.04.2017. Es verurteilte den Mieter und einen weiteren Nutzer der Wohnung zur Räumung zu diesem Datum. Die dagegen gerichtete Berufung des Mieters hatte jetzt Erfolg.

Fristgemäße Kündigung kann nicht wieder "aufleben"

Die Zivilkammer 66 des LG Berlin argumentierte in der jetzt ergangenen Entscheidung, dass zu dem Zeitpunkt, als die fristlose Kündigung der Vermieter zugegangen sei, der Mietvertrag unmittelbar beendet worden sei. Die zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist greife ins Leere. Die Kündigungswirkungen der fristlosen Kündigung seien zwar später durch die Nachzahlung des offenen Betrages entfallen, die fristlose Kündigungserklärung bleibe aber bestehen. Damit bleibe die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam und könne nicht wieder "aufleben". Nach Ansicht der Zivilkammer 66 hat sich die Rechtsprechung des BGH, und zwar auch in dem Urteil vom 16.02.2005 (NZM 2005, 334) nicht mit dem vorgenannten Argument auseinandergesetzt. Die Kammer hat daher die Revision zugelassen.